新土地基調以穩妥為主 土地流轉或從四方面進行創新
【2013年9月長沙樓市銷售報告】
CR信用貸款額度IC研究中心分析師/李瑩、柳啟慧
據有關媒體透露，新一輪土地改革的總體方案大致為，在不突破現有土地利用政策、土地使用標準等法律法規的前提下，提高征地補償額度，縮小征地范圍，盤活存量建設用地，規范農村經營性集體建設用地的流轉，探索以"集體建設用地使用權交換企業經營權"的新路徑，嚴禁將農地直接流轉為商品房建設。
新土改穩妥小步推進，土地相關配套制度亟待完善
十八屆三中全會還未召開，對於土地制度改革的討論已非常熱烈，從目前媒體透露的信息來看，對於大傢普遍關註的農地直接入市一事，國土資源部基本確定的方向是，在確保18億畝耕地紅線的前提下，先開展集體建設用地改革試點，探索建立農村集體經營性建設用地使用權流轉制度，在此基礎上，再逐步形成城鄉統一的建設用地市場。整體來看，未來我國土地制度改革的步調仍將相對緩慢，謹慎把控農村土地入市的途徑。
事實上，從1999年開始國傢層面就已開始考慮進行農村集體建設用地流轉試點，主要是當時城市化及工業化進程加快，部分農村在市場機制下開始瞭自發的土地流轉，並出現很多問題，國土部認識到這一潮流"宜疏不宜堵"，因而陸續在廣東、安徽、江蘇等地開展試點，並出臺瞭城鄉建設用地增減掛鉤的政策。目前來看，以重慶為代表的地票模式和以天津為代表的換房模中古車貸銀行利率車貸試算利率表式是我國農村集體建設用地流轉試點中相對成熟的兩種方式，但目前這些城市的農村集體建設用地流轉推動力略顯微弱，主要原因還是在土地流轉中相關利益分配仍不明晰或者存在尋租空間，缺乏相關的法律法規予以規范協調。
城鄉增減掛鉤仍將是土地流轉基準，各地或根據實際情況改進流轉方案
我們對於農村集體建設用地流轉總體持樂觀態度，但不得不提到的是，這一過程仍將是長期持久的。首先，在當前地方政府對土地財政過度依賴的情況下，從政府的利益角度講，不會願意大批農村集體建設用地入市，以免短期內土地供應量急劇增長，從而降低瞭土地出讓價格；其次，我國小產權房數量龐大、權屬紛雜，一時難以理清，而且一旦小產權房流轉的口子打開，勢必對城市房地產市場造成巨大的沖擊，對於房地產行業是非常不利的。
但與此同時，我們認為新土改始終是大勢所趨，隨著城鎮化進程加快，越來越多的城市將逐步打開農村集體建設用地流轉的大門，而這些城市將在學習重慶、天津等地經驗的基礎上有所創新和提升，我們認為，為瞭推進以後土地流轉的順利進行，應堅持以下幾個改革方向：
一是未來農村集體建設用地流轉仍將建立在城鄉增減掛鉤的基礎上，農村宅基地使用權流轉要以提高宅基地使用權的利用和效率為準繩。在確保不觸碰耕地紅線的條件下，將宅基地等農村集體建設用地進行回收復墾，需最大化合理利用這些土地，減少閑置土地，合理配置資源，以達到節約利用土地的目的。
二是農村集體建設用地流轉應確保土地質量水平，維護農民合法權益。"宅基地換房"與"地票交易"兩種典型的模式都是當地政府占據主導地位，而作為宅基地主人的農民本身卻相對被動。政府牽頭自上而下推進土地流轉的模式下，農民的合法權益並不能得到很好的保障，甚至有可能在探索中進一步缺失，再加上土地用途轉變後土地的質量水平也存在著下降的風險，因此新的土地制度或流轉模式的設計應當更加確保土地用途調整後的土地質量問題，強調農民的主體地位，註重考慮公眾積極性、參與度和滿意度，努力促成由農民主動參與的自下而上的改革探索。
三是完善社會保障制度，規避農民失地將帶來的社會安定問題。農村集體建設用地流轉最終的實質都是農民向城市市民的轉變，沒有土地保障後的農民該如何生活是流轉環節中需重點關註的一項內容。但是目前我國現行的農村社會保障體系並不健全，為瞭順利進行集體建設用地的流轉，必須解決隨之產生的無房無地的農民的生活問題，同時，完善的社會保障體系是保證農村集體建設用地順利流轉的基礎條件。
四是農村集體建設用地流轉要以各地經濟發展情況為現實依據。不論是"天津模式"，還是"重慶模式"，作為我國的兩大直轄市，兩地的經濟發展水平較高，具備瞭一定的農村宅基地使用權流轉條件，而且這些試點城市是在詳細的調查分析基礎上探索出各自改革試點的切入點和主導方向。目前我國各地經濟水平分化較大，對於經濟水平相對落後的地區，將更多結合自身經濟水平開創有當地特色的流轉模式。
新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2013-10-22/08573657363.shtml
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